КС объяснил, как будут забирать землю у частников с опозданием в компенсации

Конституционный суд (КС) рассмотрит положения Гражданского и Земельного кодексов, которые позволяют изымать недвижимость у частных владельцев для государственных нужд до определения и выплаты равноценной компенсации.

Поводом стала жалоба индивидуального предпринимателя из Тверской области Александра Краснощекова, у которого по решению Арбитражного суда региона был изъят участок площадью более 43 000 кв. м в селе Каблуковское. КС принял его обращение к рассмотрению, пишет "Ведомости".

Согласно материалам дела, в апреле прошлого года государственная компания «Автодор» подала иск о принудительном изъятии участка с компенсацией в 899 550 руб. В мае суд отказался выносить вопрос о размере возмещения в отдельное производство, а в августе 2024 г. принял решение об изъятии имущества. Компенсация была определена лишь в марте 2025 г. – чуть менее 2 млн руб., то есть примерно через полгода после фактического лишения права собственности. Заявитель считает, что тем самым было нарушено требование о предоставлении гарантированного предварительного и равноценного возмещения при передаче имущества для государственных нужд.

Проблема возникла на фоне регулярных споров органов власти о порядке изъятия земель для размещения инфраструктурных объектов в интересах широкого круга лиц. По оценке первого зампреда комитета Госдумы по вопросам собственности Сергея Тена, такие ситуации не единичны и связаны с необходимостью одновременно обеспечивать справедливое возмещение собственникам и предотвращать злоупотребление правом частной собственности, когда из-за отказа отдельных владельцев могут возрастать бюджетные расходы и затягиваться проекты.

Управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров указывает, что жалоба Краснощекова затрагивает одну из наиболее острых проблем в сфере защиты частной собственности – практику принудительного изъятия земли до определения и фактической выплаты предварительного и равноценного возмещения. По его словам, это противоречит части 3 статьи 35 Конституции, где закреплено, что отчуждение имущества для государственных нужд допускается только при таком возмещении. Он считает, что для решения проблемы необходимы изменения в законодательстве: либо прямой запрет раздельного производства по делам об изъятии, либо жесткое правило о регистрации перехода права собственности к государству только после подтверждения зачисления компенсации на счет правообладателя или внесения средств в депозит нотариуса.

Старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов полагает, что шансы жалобы в КС высоки, так как отчуждение собственности без компенсации противоречит конституционным нормам. При этом он отмечает, что полное отсутствие выплат бывает редко, а основной системной проблемой является разделение процедуры изъятия на два этапа. На практике сначала через суд прекращается право собственности на участок в сжатые сроки, а затем в отдельном процессе год и более определяется окончательный размер компенсации. Закон позволяет рассматривать вопрос возмещения как вместе с изъятием, так и отдельно, однако органы власти нередко выбирают раздельный вариант, чтобы не замедлять реализацию проектов. В таких случаях достаточно выплатить минимальную сумму, заявленную в иске, после чего право собственности прекращается, а спор о доплате переносится на более поздний срок.

По словам Тена, подобные ситуации возникали при строительстве крупных спортивных и инфраструктурных объектов, когда необходимость уложиться в жесткие сроки требовала изъятия участков у частных собственников по соглашению или по решению суда. Ляпунов приводит пример, когда бизнесу предложили 100 млн руб. за участок с постройками при оценке владельцем не менее чем в 300 млн руб. После отказа собственника суд удовлетворил иск города об изъятии, право собственности было прекращено, а 100 млн руб. выплачены. Спор о доплате продолжался более года, и только после судебной экспертизы сумму увеличили. К моменту фактического получения полной компенсации почти через два года после изъятия, по его словам, рыночная стоимость недвижимости выросла, и предприниматель уже не смог приобрести сопоставимый объект.