Эксперты объяснили правила и риски оформления ипотеки на двоих

Банки предоставляют возможность оформить ипотечный кредит на двух заемщиков, которыми могут быть не только супруги, но и партнеры, родственники или друзья. Распределение платежей определяется по договоренности, однако перед банком созаемщики несут солидарную ответственность, даже если их доли в недвижимости и фактические взносы не совпадают.

Как следует из заявлений председателя Центробанка Эльвиры Набиуллиной, рост объемов льготного кредитования ведет к повышению ставок по рыночным продуктам для сдерживания инфляции. В 2023 году объем льготных кредитов составил 3,6 трлн рублей, что, по мнению экспертов, продолжит влиять на удорожание рыночной ипотеки. В этих условиях совместная ипотека становится актуальным инструментом, позволяющим увеличить максимальную сумму кредита, снизить нагрузку на бюджет каждого заемщика и повысить шансы на одобрение заявки.

По словам адвоката Дмитрия Чернявского, при оформлении ипотеки супругами банк рассматривает их совокупный доход, и разница в заработке не имеет значения. При этом созаемщики несут солидарную ответственность: в случае потери работы одним из них, второй обязан вносить платежи в полном объеме. Закон допускает оформление долевой собственности, но обязательства перед банком остаются солидарными. В отсутствие брачного договора, согласно статье 34 СК РФ, имущество при разводе делится пополам.

Согласно статье 323 ГК РФ, ипотека на двоих предполагает солидарную ответственность, что дает банку право требовать погашения долга с любого из созаемщиков. Операционный директор Genesis Group Оксана Иванова уточнила, что созаемщик разделяет с основным заемщиком полную ответственность за выплату кредита. Это отличает его от поручителя, который привлекается к выплатам только в случае неисполнения обязательств должником.

Оформить совместную ипотеку могут супруги, партнеры без официального брака, родственники, а также друзья или бизнес-партнеры. Для банка важна подтвержденная платежеспособность, а не статус отношений. При этом для пар, не состоящих в браке, и друзей процедура раздела имущества в случае расставания усложняется.

Управляющий партнер "2Б Диалог" Борис Богоутдинов отметил, что при совместной ипотеке доли в недвижимости могут быть распределены как поровну (50/50), так и в других пропорциях, что фиксируется в договоре. Это позволяет привязать размер доли к финансовому вкладу каждого из собственников.

При совместной покупке жилья каждый из собственников имеет право на налоговый вычет. Лимит вычета с основной стоимости жилья составляет 2 млн рублей на человека, а с уплаченных процентов — 3 млн рублей. Супруги могут распределять вычет между собой по заявлению в налоговую инспекцию.

В рамках льготных программ, таких как "Семейная ипотека", действуют ограничения. Например, получить льготный кредит можно один раз на семью, при этом оба супруга выступают созаемщиками. Однако закон позволяет привлекать в качестве созаемщиков и третьих лиц, например, родственников, для увеличения совокупного дохода.

В случае развода или расставания ипотечная квартира и долг по ней, как правило, делятся поровну, если иное не оговорено в брачном договоре. Если один из созаемщиков прекращает вносить платежи, банк вправе требовать всю сумму с другого, так как для кредитной организации не имеет значения, кто именно осуществляет платеж.